Hizmet 02 / 05
Kamulaştırma ve enerji hattı güzergâhları için parsel bazlı arazi değerlemesi
Bir taşınmaz kamulaştırmaya konu olduğunda, malikin de işlemi yürüten idarenin de hakkını güvenceye alan temel belge kıymet takdir raporudur. BY Tarımsal Mühendislik olarak bu raporları ziraat mühendisliği uzmanlığıyla, her parseli ayrı ayrı ele alarak hazırlıyoruz.
Kamu yararı gerektirdiğinde gerçek kişilere veya özel hukuk tüzel kişilerine ait taşınmazların, bedeli ödenerek Devlet ya da kamu tüzel kişilerince edinilmesine kamulaştırma denir. Ödenecek bedelin hakkaniyetli olabilmesi için arazinin niteliği, fiilî kullanımı ve sağladığı gelir yasal ölçütler çerçevesinde incelenmelidir.
Elektrik iletim ve dağıtım hatları, yenilenebilir enerji santralleri ve kamulaştırma gerektiren diğer yatırımlar için raporlarımızı 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine ve TEDAŞ, EDAŞ ile EPDK'nın talep ettiği formatlara uygun olarak düzenliyoruz. Sürecin her aşaması hakkında bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Mevzuat
Kıymet takdir raporu, kamulaştırma kapsamına alınan bir taşınmazın değerini 2942 sayılı Kanun'un 11. maddesinde sayılan ölçütlere dayanarak ortaya koyan teknik bir belgedir. Değerleme, arazinin türü ve niteliği gözetilerek her taşınmaz için ayrı yapılır.
İdare bu raporu önce malikle yürütülen uzlaşma görüşmelerinde, anlaşma sağlanamazsa yargı aşamasında dayanak olarak kullanır. Bu nedenle raporda kullanılan hesap yönteminin ve gerekçelerin açık, denetlenebilir ve mevzuatla uyumlu olması büyük önem taşır.
Enerji nakil hattı (ENH) güzergâhlarında iş daha da ayrıntılıdır: Hattın geçtiği her parsel tek tek değerlendirilir, arazi türüne uygun birim fiyatlar belirlenir ve sonuçlar ilgili kurumun şart koştuğu formata aktarılır.
TEDAŞ, EDAŞ ve EPDK bünyesindeki kurumlara, özel şirketlere ve enerji yatırımcılarına, projenin niteliğine göre şekillenen parsel bazlı değerleme hizmeti sunuyoruz. Başlıca çalışma alanlarımız şunlardır:
Elektrik hattı güzergâhından etkilenen parseller için EPDK, TEDAŞ ve EDAŞ formatlarına göre düzenlenen tam ve kısmi kamulaştırma raporları.
Mülkiyetin el değiştirmediği, yalnızca hat geçişi yapılan parsellerde oluşan değer kaybının belirlenip kurum formatında raporlanması.
Güneş, rüzgâr ve hidroelektrik santrali projelerinden etkilenen arazilerde her parsel için ayrı değer tespiti.
Taşınmazın bütünüyle kamulaştırıldığı durumlarda Kanun'un 8. maddesi çerçevesinde piyasa değeri tespiti ve uzlaşma raporu.
Parselin yalnızca bir bölümü alındığında kalan kısma etkinin analizi ve Kanun'un 12. maddesine göre hesaplama.
Tarla, bahçe, arsa, sulu ve kuru tarım arazisi, dikili alan ve köy içi parseller için farklı amaçlara yönelik değerleme raporları.
Kamulaştırma bedeli hesaplanırken hangi unsurların dikkate alınacağı 2942 sayılı Kanun'un 11. maddesinde tek tek sıralanmıştır. Raporlarımızı bu ölçütlere ve raporu talep eden kurumun formatına eksiksiz uyacak şekilde kurguluyoruz.
Madde 11'deki temel ilke: Arazilerde, taşınmazın bulunduğu konum ve koşullarda mevcut hâliyle kullanılmaya devam etmesi durumunda elde edilecek net gelir ile kamulaştırma tarihindeki emsal satışlar esas alınır. Kamulaştırmaya yol açan imar ya da hizmet yatırımının yaratacağı değer artışları bedele yansıtılmaz.
Aşağıdaki tablo, sık karşılaşılan kamulaştırma türlerinde hangi yaklaşımın, hangi dayanakla ve hangi kurum formatında uygulandığını özetler:
| İşlem türü | Değerleme yaklaşımı | Dayanak | Talep edilen format |
|---|---|---|---|
| Tam kamulaştırma | Net gelir ile emsal satış karşılaştırması | 2942 s. Kanun, md. 8–11 | TEDAŞ / EDAŞ |
| Kısmi kamulaştırma | Kalan kısma yansıyan değer etkisi | 2942 s. Kanun, md. 12 | TEDAŞ / EDAŞ |
| İrtifak hakkı | Kıymet düşüklüğü oranının tespiti | 2942 s. Kanun, md. 4 ve 11 | EPDK / TEDAŞ |
| Enerji nakil hattı güzergâhı | Her parsel için ayrı irtifak bedeli | 6446 s. Kanun, md. 19 | EPDK / EDAŞ |
| GES, RES ve HES projeleri | Arazi türüne uygun net gelir hesabı | 2942 ve 6446 s. Kanunlar | EPDK veya özel format |
Kamulaştırma alanındaki her parsel, niteliğine ve fiilen nasıl kullanıldığına bakılarak kendisine uygun yöntemle değerlendirilir. Hizmetimiz aşağıdaki arazi türlerinin tamamını kapsar:
Sulama şebekesi ya da kuyu ile sulanan araziler; DSİ verileri ve sulama belgeleri esas alınarak değerlendirilir.
Yağışa dayalı üretim yapılan araziler; bölgenin ürün deseni ve verim değerleri kullanılarak hesaplanır.
Bağ, bahçe ve meyve alanlarında ağacın türü, yaşı ve ekonomik ömrü ayrıca değerlemeye katılır.
Yapılaşmaya elverişli köy içi parseller ile imar planı dışında kalan alanlar emsal satışlarla değerlenir.
Kamulaştırma sınırları içinde kalan çayır alanları için ayrı değer tespiti yapılır.
Verim kısıtı yüksek alanlarda emsal satışlar ve net gelir birlikte ele alınarak hakkaniyetli bedel belirlenir.
Her parsel için düzenlenen rapor, kurumun öngördüğü formatta ve incelemeye hazır bir dosya düzeniyle teslim edilir. Standart bir rapor dosyasında şu bilgiler bulunur:
Dosya kuruma teslim edildikten sonra, talep edilmesi hâlinde uzlaşma görüşmelerinde de teknik destek sağlıyoruz.
Adım adım
Kurumun ilettiği güzergâh veya kamulaştırma listesindeki parseller tapu, kadastro ve uydu görüntüsü verileriyle incelenir; her biri için arazi türü, yüzölçümü ve kamulaştırılacak alan belirlenir. DSİ, belediye ve il tarım müdürlüğü gibi kurumlarla gerekli yazışmalar başlatılır.
Her parsel sahada ziyaret edilir. Arazinin fiilî kullanımı ve niteliği, sulama imkânı, ekili ürünler, ağaçların türü ile yaşı, eğim ve topoğrafya, yol bağlantısı ve varsa yapı ile sabit tesisler fotoğraflarla belgelenir.
Kanun'un 11. maddesine uygun olarak net gelir yöntemi ve emsal satış analizi uygulanır. Kısmi kamulaştırmada ve irtifak hakkı kurulan parsellerde kalan alana yansıyan etkiyi gösteren değer azalış oranı, dikili alanlarda ise ekonomik ömür ve yıpranma payına dayanan ağaç ve yapı bedeli hesaplanır.
Sonuçlar TEDAŞ, EDAŞ veya EPDK formatında parsel bazlı raporlara dönüştürülür; hesap tabloları, fotoğraflar, tapu ve MERNİS kayıtları ile yazışmalar dosyaya eklenerek kuruma teslim edilir.
Talep edilmesi hâlinde, malikle yürütülen uzlaşma görüşmelerinde rapordaki hesaplamaların açıklanması için teknik destek verilir.
Merak edilenler
2942 sayılı Kanun'un 11. maddesine göre arazilerde, taşınmazın bulunduğu yer ve koşullarda mevcut hâliyle kullanılmasıyla elde edilecek net gelir temel alınır. Buna ek olarak kamulaştırma tarihine en yakın ve özel amaç taşımayan emsal satışlar değerlendirilir; yapılar için ise resmî birim fiyatlar ve yıpranma payı uygulanır.
İrtifak hakkında malik mülkiyetini korur ve kendisine taşınmazda meydana gelen kıymet düşüklüğü kadar bedel ödenir. Bu düşüklük, hat kurulmadan önceki ve sonraki kullanım kısıtları karşılaştırılarak hesaplanır ve parselin toplam değerine oransal olarak uygulanır (2942 s. Kanun, md. 4).
Evet. Kanun'un 12. maddesine göre kamulaştırma dışında kalan bölümün değeri bu işlem nedeniyle azalırsa, azalan tutar kamulaştırılan kısmın bedeline eklenir. Kalan bölüm değer kazanmışsa artış tutarı bedelden indirilir; ne var ki yapılacak indirim, kamulaştırma bedelinin yarısını (%50) geçemez.
Her kurum rapor içeriği, form düzeni ve eklenecek belgeler konusunda kendi standardını uygular. TEDAŞ ile dağıtım şirketleri (EDAŞ) kendi kamulaştırma dosyaları için, EPDK ise lisanslı enerji yatırımlarındaki irtifak ve tam kamulaştırma raporları için farklı bir düzen ister; raporlarımızı bu üç formatın her birine uygun şekilde hazırlıyoruz.
Evet. Kanun'un 14. maddesine göre malik, kendisine yapılan tebligattan sonraki 30 gün içinde idari yargıda işlemin iptalini, adli yargıda ise maddi hataların düzeltilmesini dava edebilir. Uzlaşma sağlanamazsa mahkeme, bilirkişi aracılığıyla yeniden değer tespiti yaptırır.
Sulu arazilerde elde edilen yıllık ortalama net gelir, kuru arazilerle kıyaslandığında belirgin biçimde yüksektir ve bu fark bedeli doğrudan etkiler. Sulamanın DSİ kanalı, sulama birliği veya özel kuyu üzerinden yapıldığı belgelenmelidir; belgelenemeyen sulama değerlemede dikkate alınmaz, bu yüzden sulama belgelerini önceden hazırlamak önemlidir.
Evet. Dikili arazilerde ağaçların değeri; tür, yaş ve ekonomik ömür bilgilerine göre araziden ayrı olarak hesaplanır; yapılarda ise Kanun'un 11. maddesi uyarınca resmî birim fiyatlar ve yıpranma payı esas alınır. Toplam kamulaştırma bedeli, arazi bedeli ile ağaç ve yapı bedellerinin toplamından oluşur.
Geri dönüşümlü yatırımlarda meranın eski vasfına kavuşturulması için teknik proje
Maden, enerji ve benzeri yatırımlar için tahsis amacı değiştirilen mera, yaylak ve kışlakların faaliyet sonunda eski vasfına döndürülmesini güvenceye alan teknik projeyi hazırlıyoruz.
Kazı-dolgu gerektiren faaliyetlerde tarım arazisini koruyan yasal proje
Kazı-dolgu gerektiren ya da çevredeki tarım arazilerine zarar verme riski taşıyan faaliyetlerden önce 5403 sayılı Kanun uyarınca istenen toprak koruma projesini yetkili ziraat mühendisleriyle hazırlıyoruz.
Tarımsal amaçlı yapı izinleri için Ek-8'e uygun teknik rapor
Tarımsal amaçlı yapı izni başvurularında zorunlu olan proje teknik raporunu; kapasite hesabı ve 5 yıllık üretim projeksiyonuyla, Yönetmelik Ek-8 dispozisyonuna uygun biçimde yetki belgeli mühendislerle hazırlıyoruz.
Mera kiralama ve hayvancılık işletmesi kurulumu için ıslah planlaması
Mera, yaylak ve kışlakları ıslah şartıyla kiralayıp hayvancılık işletmesi kurmak isteyenler için Mera Komisyonu onayına sunulacak ıslah ve amenajman projesini hazırlıyoruz.
Kıymet Takdir Raporu
Taşınmazın il, ilçe, ada ve parsel bilgileriyle planladığınız yatırımı paylaşın; size özel yol haritasını çıkaralım.
Sitede ara
Hizmetlerimiz
Eşleşen hizmet yok — tüm sitede aramak için Enter tuşuna basın.
Ctrl + K ile her yerden açabilirsiniz.